Descubra mais sobre as taxas de condomínio

Veja com o Síndico Profissional Autônomo como deve ser cobrada a taxa de condomínio...

Se você mora ou pretende morar em um apartamento,ou é dono de imóveis em condomínios tem que saber como deve ser calculada a taxa do condomínio do seu prédio para que a cobrança não seja injusta aos moradores desses imóveis.

A taxa condominial arrecadada mensalmente é destinada a cobrir as despesas de manutenção e conservação do edifício. Podem estar incluídos nestas despesas recursos para contratação de mão de obra como jardineiro, porteiro e funcionário responsável pela limpeza, energia gasta com elevadores e lâmpadas dos corredores, água, gás, produtos de limpeza, etc.

De forma geral, existem duas maneiras de estipular a taxa a ser paga. A primeira, o síndico deve somar todos os gastos rotineiros do mês e dividi-los entre todos os moradores. Desse modo, todo mês haveria uma pequena variação no valor a ser pago, mas a cobrança estaria sempre justa. Outra maneira de estipular o preço do condomínio é através da cobrança de uma taxa fixa com base na média dos gastos.

Todo mês, é cobrada a mesma taxa, mas nem sempre equivale ao valor real que foi gasto. Quando o edifício tem apartamentos com tamanhos diferentes fica um pouco mais complicado fazer o cálculo da taxa. Nesses casos, o valor é estipulado através das frações ideais que se baseiam na área construída de cada unidade. Por ela, entende-se que os apartamentos maiores consomem mais serviços e despesas e, por isso, devem pagar mais por eles.

Há também a possibilidade de ser cobrado um fundo de reservas junto com a taxa de condomínio. Esse valor extra é destinado às emergências ou reformas como, por exemplo, pintura do prédio ou troca de fiação. Para cobrar o fundo de reservas o síndico deve fazer uma reunião com todos os condôminos, explicar os motivos pelos quais haverá o aumento na taxa e expor os valores e prazos definidos. Caso não haja situação de emergência o dinheiro pode ficar armazenado ou pode ser gasto em outra obra estabelecida por todos os moradores. É válido destacar que o fundo de reservas deve ser discriminado no boleto de pagamento com o nome da obra a que se destina.

A taxa de condomínio pode sofrer também um acréscimo anual equivalente ao repasse dos reajustes ocorridos nos impostos. Neste caso, o síndico não é obrigado a discriminar no boleto e não precisa aprovação da assembleia, mas deve avisar aos condôminos sobre o aumento da taxa.

Para que tenha um equilíbrio das contas do condomínio sem que haja a cobrança de um valor muito alta, é necessário um Síndico Profissional para administrar as taxas cobradas. Solicite um orçamento agora mesmo conosco e veja que vale a pena ter um Profissional cuidando do seu condomínio:

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Tire suas dúvidas sobre seguro residencial

Confira com o Síndico Profissional às vantagens e desvantagens de contratar um plano de seguros para o seu lar...

Na esteira do crescimento econômico do País, o setor de seguros alcança importantes resultados, como o faturamento de R$8,479 bilhões em janeiro, 22,3% a mais do que no mesmo período de 2010. No mercado segurador, é unânime a percepção de que o equilíbrio da economia traça o cenário perfeito para a expansão dos negócios nos próximos anos.

Neste contexto, os seguros residenciais estão entre os destaques. O desempenho deste segmento ano passado foi 22,65% superior ao de 2009, demonstrando que o brasileiro reconhece cada vez mais a importância do produto que se revela uma importante oportunidade de ganhos para os profissionais e empresas do setor.

Todo seguro residencial possui uma garantia básica, que cobre prejuízos provocados por incêndio, queda de raio e explosão. A partir daí, existem outros tipos de coberturas, que podem ser contratadas visando proteger o imóvel contra outros riscos. Dependendo da seguradora, os clientes também têm à disposição uma série de serviços que podem ser concedidos ou contratados.

Embora seja um produto de baixo custo, o preço deixou de ser o único fator de competição entre as empresas. Para vencer a concorrência e atrair o consumidor, as seguradoras se esmeram na oferta de serviços complementares como limpeza de caixas d´água, conserto de telhado, faxineira, bombeiro, entre outros. O mercado oferece produtos com características diferenciadas, que vão da variedade de coberturas até a exclusão de riscos, como o seguro para casas de madeira.

Mas, quais são os tipos de apólice que existem? Quais são as principais coberturas? Como é calculado o valor do prêmio? Tire estas e outras dúvidas sobre seguro residencial no site www.tudosobreseguros.org.br.

Agora que você está informado sobre seguros, entre em contato conosco e solicite um orçamento dos serviços do Síndico Profissional Autônomo para o seu condomínio:

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Vale a pena ter um Fundo de Reserva no Condomínio ?

Veja agora com o Síndico Profissional a importância e os benefícios do fundo de reserva feito pelo condomínio...

O fundo de reserva, como o próprio nome indica, é um fundo diferenciado do caixa do condomínio e sua finalidade é garantir que, em meio a uma circunstância eventual e emergencial, o condomínio honrará com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias.

Cabe observar que sobre o fundo de reserva o Código Civil nada diz. Assim, sua existência, forma de contribuição e demais particularidades dependerão de expressa previsão da Convenção do Condomínio (art. 1.334, I, do Código Civil).

É certo que a verba relativa ao fundo de reserva costuma ser incluída na previsão orçamentária, apresentada e aprovada no início de cada ano na assembléa geral ordinária (art. 1.350 do Código Civil).

Não raro a Convenção Condominial rege o fundo de reserva sem, contudo, fixar as hipóteses para sua utilização, e sem estabelecer um limite máximo de arrecadação. No caso, poderá a assembléia geral de condôminos se posicionar a respeito, de modo subsidiário, mediante votação de praxe (maioria simples dos presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil), isto é, a assembléia pode estipular um teto para a arrecadação, que cessará toda vez que tal limite for alcançado, retornando apenas quando o fundo de reserva for utilizado e tiver que ser recomposto.

A praxe em termos de valor de contribuição ao fundo de reserva é fixar um percentual sobre o orçamento das despesas ordinárias.

São exemplos de despesas que devem ser cobertas pelo fundo de reserva as tidas como emergenciais e inadiáveis: consertos de vazamentos, do telhado, bombas d’água, troca de segredo do portão etc.

Dúvidas Frequentes

É muito comum a dúvida sobre a natureza do fundo de reserva, se o mesmo caracteriza despesa ordinária ou extraordinária. Como resposta, a composição ou constituição do fundo de reserva depende da contribuição dos locadores, tendo a natureza de despesa extraordinária:

Lei n° 8.245/91

Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

(...)

g) constituição de fundo de reserva.

Por sua vez, o locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando este houver sido utilizado para cobrir as despesas ordinárias, e cujo gasto tenha se dado em momento contemporâneo ao da locação:

Lei n° 8.245/91

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

(...)

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

O Síndico Profissional Autônomo irá fazer um balanço completo das necessidades do condomínio e averiguar se realmente deve ser aplicado um fundo de reserva ou não. Solicite um orçamento e veja as vantagens de se trabalhar com um Síndico Profissional:

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Quais são as consequências para quem não paga o condomínio em dia?

O Sìndico Profissional tem com uma de suas funções controlar e fiscalizar os condôminos inadimplentes. Veja algumas dicas para esse processo...

Em um condomínio, cabe a cada um de seus condôminos a obrigação de arcar com a sua parte do rateio das despesas condominiais. Assim estabelecem os artigos 1334 e 1336 do Código Civil, a seguir parcialmente transcritos:

“Art. 1334. Além das cláusulas referidas no art. 1332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;”

“Art. 1336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”

Usualmente, as convenções de condomínio adotam a fração ideal de terreno que cabe a cada uma das unidades autônomas (apartamentos, casas, conjuntos comerciais, etc) integrantes deste condomínio, como forma de definir o valor pago por cada condômino na divisão das despesas.

 Como o condomínio necessita de recursos para fazer frente às despesas com as quais se deparará no decorrer do mês, a cobrança do rateio é feita antecipadamente, ou seja, paga-se no início do mês, o valor que será gasto no decorrer desse mesmo período.

Alguns condomínios adotam a divisão da cobrança desse rateio para que os valores não sejam tão elevados no início do mês, enviando assim, aos condôminos, dois boletos de cobrança, sendo um com vencimento no início do mês (entre os dias 1º e 5) e outro, no meio do mês (entre os dias 15 e 19).

O condômino que não honra a sua contribuição arca com o pagamento da multa de 2% sobre o valor vencido e não pago, além dos juros previstos na convenção de condomínio, tudo, corrigido monetariamente conforme o índice ajustado em convenção de condomínio ou deliberado por assembleia geral de condomínio (o índice geralmente usado é o IGP-M/FGV).

No caso da convenção de condomínio não estabelecer os juros de mora que serão cobrados do condômino, o parágrafo 1º do artigo 1336 do Código Civil estabelece que os juros moratórios serão de 1% ao mês.

Vale lembrar que antes da vigência do atual Código Civil (lei 10.406/02), era a lei 4591/64 que tratava dos condomínios edilícios, e nela estava previsto que a multa moratória poderia ser de até 20% do valor da contribuição vencida e não paga.

Com a vigência do Código Civil de 2002, essa multa não mais pode ser aplicada, sendo certo que a jurisprudência (ou seja, o entendimento predominante verificado nas decisões judiciais) que trata da aplicação da multa de 20% (vinte por cento) ou da multa de 2% (dois por cento), aponta para a seguinte orientação: com relação às despesas condominiais vencidas e não pagas até janeiro de 2003 (quando então, passou a vigorar o Código Civil de 2002), aplica-se a multa prevista na convenção de condomínio (na maioria das convenções, previa-se a aplicação da multa de 20%); com relação às despesas condominiais vencidas e não pagas após janeiro de 2003, aplica-se a multa prevista no parágrafo 1º do artigo 1336, qual seja, 2%.

Se notificado a pagar o valor vencido, o condômino mantiver-se indiferente, o condomínio, por meio de seu síndico, tomará as devidas providências de cobrança que, poderão começar com o envio do boleto de cobrança para o cartório de protesto e, se ainda assim, não houver quitação da dívida, instaurar a devida ação judicial contra o devedor.

Confira esse vídeo para tirar todas as suas dúvidas:

Vale lembrar que é dever do síndico “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas” (artigo 1348, inciso VII). Portanto, a inércia do síndico quanto à cobrança desses valores poderá, inclusive, ser motivo de destituição do cargo, conforme autoriza o parágrafo 2º do artigo 1.349 do Código Civil.

Contrate um Síndico Profissional que ele tem a experiência necessária para lidar com essas situações. Solicite um orçamento e veja as vantagens:

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Qual é a importância de participar das reuniões de condomínio ?

O Síndico Profissional mostra para você como é importante participar das reuniões do condomínio...

Poucas são as pessoas que se dispõem a participar das assembleias gerais de condomínio, o que faz com que na prática, uma pequena parcela da comunidade condominial acabe dominando o condomínio no que se refere à tomada de decisões e gestão das contas.

Situação interessante e contraditória essa, pois, também na maioria das vezes, nos condomínios onde a participação nas reuniões é significativamente baixa, os seus condôminos são os mais insatisfeitos e críticos com a administração.

Vale observar que muitas assembleias são realmente bastante enfadonhas e desgastantes em decorrência da postura dos próprios condôminos. Há aqueles que se consideram “donos da verdade”; outros que só querem tratar de assuntos pessoais, pouco se importando com as questões que envolvem os demais condôminos; há também os que são agressivos e não sabem manter o debate em bom nível de urbanidade, e tantos outros perfis que acabam tumultuando essas reuniões e desestimulando a participação dos demais condôminos.

Considerando que não há como mudar, radicalmente, a personalidade de cada condômino, cabe ao presidente da mesa responsável por conduzir os trabalhos da assembleia, organizar a reunião da maneira mais objetiva possível. Deve assim pontuar as questões que estão em debate; dar e cortar a palavra dos que se manifestam, e colocar em votação os temas sujeitos a deliberação.

Não havendo consenso sobre determinado assunto, recomenda-se ao presidente da mesa que apresente, de forma imparcial à assembleia, a questão em debate e coloque-a em votação para deliberação. Agindo dessa forma, as reuniões serão mais dinâmicas, produtivas e com o passar do tempo, os demais condôminos também se sentirão estimulados a participar e decidir o destino do seu patrimônio.

Cabe aqui comentar, a questão do uso de procurações

Muitos síndicos, assim como alguns inquilinos (que não possuem direito a voto nas reuniões), buscam obter junto aos proprietários, procuração destes para votar nas assembleias condominiais. Essa prática, a meu ver, provoca maior distanciamento dos donos do imóvel em relação às reuniões, e acaba prestigiando quem tem disponibilidade e persistência para atuar junto aos condôminos e obter destes, a procuração.

A despeito de ser uma prática legal (sob o ponto de vista jurídico), esbarra em algumas situações, no enfoque ético deste comportamento. Há convenções de condomínio que limitam o número de procurações outorgadas a um mesmo procurador, de modo a evitar que uma única pessoa, portadora de várias procurações, possa decidir sozinho (ainda que representando vários condôminos), as questões do condomínio. Na minha opinião essa limitação do número de procurações é bastante sadia para que, dentre outras medidas, sirva para estimular a efetiva participação do condômino nas reuniões.

Por fim, vale comentar que outra prática saudável de participação direta do condômino na assembleia geral, é o encaminhamento do voto escrito. Por vezes, o condômino efetivamente não pode participar da reunião, mas quer apresentar sua posição e seu voto em relação a algum dos assuntos constantes da ordem do dia. Para tanto, defendemos a prática do voto escrito, encaminhado ao síndico para que este, no momento oportuno da assembleia, leia o voto deste condômino.

De todo o modo, o que todos que moram em um condomínio devem atentar, é para o fato de que a sua participação significa preservação do seu patrimônio e do seu bem-estar.

As reuniões e assembleias para um Síndico Profissional Autônomo são de fundamental importância no condomínio. Contrate os nossos serviços e aproveite os momentos de lazer no seu condomínio sabendo que tem um Profissional cuidando de tudo para você. Solicite um orçamento agora mesmo:

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Possíveis conflitos gerados em Condomínios

O Síndico Profissional Autônomo mostra alguns conflitos que podem ocorrer entre condôminos no condomínio...

Numa época em que as pessoas parecem estar mais intolerantes umas com as outras e que algumas insistem em impor seus hábitos e manias, é preciso estabelecer regras, algumas até consideradas inusitadas, como a de proibir, por exemplo, os condôminos de mascar chicletes e assobiar, adotada por um condomínio residencial de classe média.

As regras existem, mas são adotadas de acordo com cada condomínio, o que exige hoje, no papel de síndico, pessoas cada vez mais capacitadas e preparadas para exercer a tarefa não só de administrar um edifício, mas de gerenciar conflitos, onde os problemas mais comuns são, os mesmos de dezenas de outros locais de moradia coletiva.

O barulho é o principal problema, diz ele, citando que as crianças e o som são os alvos principais das reclamações, mas existem outras situações como o da mulher que usa sapato de salto alto e caminha no apartamento sem se preocupar com o vizinho ou vizinha do andar de baixo.

Regras importantes

Uma foi a de um casal de idosos que o procurou para que interferisse no caso de uma moradora que traía o marido com o vizinho do lado do apartamento deles. “O medo deles era de que o traído descobrisse e resolvesse se vingar com uma arma de fogo, o que traria uma situação de risco”, contou o administrador, que resolveu a questão postando-se à frente do bloco do amante visitado pela mulher nos horários dos encontros, o que a intimidou e a fez se afastar de lá. Diante dessa e de outras inúmeras ocorrências registradas, nenhuma regra é melhor que o bom senso para quem quer morar bem em condomínios.

Lei do Condomínio

A Lei nº 4.591/64, que foi modificada pelo Código Civil, define as regras de moradia nas unidades habitacionais. Já as convenções são aprovadas em cada condomínio. Em algumas capitais, a Caixa Econômica Federal (CEF) exige que futuros residentes em imóveis populares custeados pela instituição façam um curso, uma espécie de “pré-natal” para quem espera por um imóvel.

Como um Profissional experiente, o Síndico Profissional sabe como lidar com qualquer tipo de situação ocorrida entre condôminos. Minha função é proporcionar a tranquilidade e a harmonia no edifício. Solicite um orçamento para o seu condomínio agora mesmo:

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Você pode ter animais no seu Edifício ?

Tire agora suas dúvidas com o Síndico Profissional Autônomo sobre essa questão que na maioria das vezes causa muitos aborrecimentos e transtornos no seu condomínio...

Um dos problemas mais frequentes nos condomínios de edifícios consiste na permissão de possuir um animal de estimação ou na possibilidade de, através de cláusula na convenção, proibi-la. Muitos casos extrapolam os muros condominiais e acabam no Judiciário.

Existem três situações distintas: não existir na convenção qualquer vedação; a convenção permitir somente animais de pequeno porte, que não causem incômodos aos condôminos, quando não há qualquer impedimento para o condômino adquirir seu pet, e as convenções que têm cláusula vedando terminantemente qualquer animal.

A dificuldade está na terceira situação: o condômino ou morador que adquirir um animal de estimação estaria contrariando a convenção do condomínio e, consequentemente, este poderia requerer a retirada do animal do prédio?

Você concorda com a presença de animais em condomínios, mesmo contrariando a convenção?

Em princípio, a convenção é a “lei” que determina a conduta dos condôminos e moradores dentro do edifício e, portanto, tem caráter normativo, devendo ser observada e respeitada por todos.

Contudo a validade dessa cláusula de proibição de animais de estimação está sendo discutida nos tribunais, cujas decisões recentes têm sido no sentido de considerá-la abusiva e, portanto, relativizada. Significa dizer que tal cláusula é nula e sem qualquer efeito, pois contraria os artigos 5º, XXII, e 170 da Constituição Federal, que asseguram o direito de propriedade, e o art. 225, § 1º, inciso VII, do mesmo diploma legal, que inclui o animal como parte do meio ambiente e tutela juridicamente o direito deles à dignidade, vedando a prática de maus-tratos.

Igualmente abusivas as cláusulas que determinam que os animais transitem na área de uso comum, somente no colo do dono, e que proíbem o uso de elevadores. Assim sendo, a permanência de animal na unidade condominial, que não cause transtorno à saúde e à segurança dos demais, é perfeitamente lícita e possível, ainda que contrarie a norma condominial.

A jurisprudência vem ao encontro da realidade social, reconhecendo que a aquisição de um animal de estimação já é costume e uma prática constante da sociedade moderna, atingindo grande parte da população mundial.

Nesse sentido a decisão proferida pela desembargadora Elaine Harzheim Macedo, da 17ª Câmara Cível, noticiada pelo site do Tribunal de Justiça deste Estado, no dia 18 de janeiro de 2011, autorizando, liminarmente, a permanência de um cão no condomínio, ainda que contrária à norma condominial que a veda expressamente, fundamentando que “nos dias atuais, cada vez mais as terapias com animais são recomendadas para pessoas de todas as idades, já havendo estudos que apontam para a melhoria das condições gerais de saúde, inclusive orgânicas, de quem convive com os mesmos”.

Resta, portanto, aos apaixonados pelos animais, a conscientização de mantê-los sob as guias, respeitando os demais moradores, principalmente aqueles que não são afeitos a eles e, agora, são obrigados a tolerá-los.


Para que você não tenha nenhuma destas preocupações, o Síndico Profissional regulamenta e cuida de tudo isso para o seu condomínio. Solicite um orçamento e ponha fim nos aborrecimentos...
 
Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Dicas de prevenção contra o mosquito da Dengue nos condomínios

 Confira abaixo algumas dicas do Síndico Profissional Autônomo de prevenção contra o Aedes Aegypti (mosquito da Dengue)...

Como aumento das chuvas, os funcionários dos condominios e condôminos devem ficar atentos a quaisquer condições que possibilitem o surgimento de focos do mosquito nas áreas externas dos edifícios. Dados da Secretaria de Vigilância em Saúde do Ministério da Saúde, mostram que o número de casos de Dengue no Brasil registrados no primeiro semestre de 2007 apresenta um significante aumento se comparado ao mesmo período de 2006.

Segundo dados da FUNASA (Fundação Nacional de Saúde), 90% dos focos da dengue estão nas residências (incluindo prédios) e 65% das cidades brasileiras têm o Aedes Aegypti. Há vários tipos de vírus no Brasil, e cada um só infecta uma vez, mas deixa baixa a imunidade do paciente para os outros tipos de vírus da dengue.

 De acordo com o pesquisador titular da Fundação Oswaldo Cruz (Fiocruz), Ricardo Galler, já há risco de dengue tipo 4, principalmente em Roraima, pois a população mantém um grande contato com Venezuelanos, país onde esse vírus já existe. Os Estados do Paraná, Santa Catarina, Mato Grosso do Sul e Rio Grande do Sul uniram-se para combater a dengue, já que os casos ocorridos nestes estados correspondem a 9% do total de casos de dengue no Brasil.

Representantes das secretarias de saúde dos quatro estados vão trabalhar em parceria com o Ministério da Saúde no combate, controle e erradicação da doença nessa região. Laboratórios como o Fiocruz do Rio e de Recife e Butantan em São Paulo já vêm trabalhando, em pesquisas para desenvolvimento de uma vacina contra a dengue. A estimativa é de que em 4 anos a vacina possa ser testada em humanos.

A tecnologia desde há muito tempo desenvolvida em parceria com cientistas dos Estados Unidos, busca uma forma de proteger a população contra os quatro tipos de vírus da doença. Segundo Reinaldo Guimarães, secretário de Ciência, Tecnologia e Insumos, o governo pretende distribuir a vacina no sistema público de saúde.

A prevenção da doença e a conscientização da população é dever de todos e essencial para evitar a disseminação da dengue.

Lista de ações

• Ralos externos e canaletas de drenagens para água da chuva: usar tela de nylon para proteção ou colocar sal semanalmente.

• Ralos internos de esgoto: colocar tampa abre-e-fecha ou tela de nylon (trama de um milímetro) ou, ainda, duas colheres de sopa de sal, no mínimo, semanalmente.

• Lajes e marquises: manter o escoamento de água desobstruído e sem depressões que permitam acúmulo de água, eliminando eventuais poças após cada chuva.

• Calhas: manter sempre limpas e sem pontos de acúmulo de água.

• Fossos de elevador: verificar semanalmente se existe acúmulo de água, providenciando o escoamento por bombeamento.

• Vasos sanitários sem uso diário: manter sempre tampados, acionando a descarga semanalmente; caso não possuam tampa, vedar com saco plástico aderido com fita adesiva. Não sendo possível a vedação, acionar a válvula semanalmente, adicionando a seguir duas colheres de sopa de sal.

• Caixas de descarga sem tampa e sem uso diário: tampar com filme plástico ou saco plástico aderido com fita adesiva.

• Vasos com pratos substituir a água por areia grossa no prato ou furá-los para não acumular água.

• Caixas d´água: mantê-las vedadas, colocar uma tela de nylon no ladrão, limpar periodicamente.

• Piscinas em período de uso: efetuar o tratamento adequado com cloro.Lavar sempre suas bordas, para que pequenos acúmulos de água não se tornem focos de procriação do mosquito.

• Piscinas sem uso freqüente: reduzir o máximo possível o volume de água e aplicar, semanalmente, cloro na dosagem adequada ao volume de água.

• Recipientes descartáveis ou recipientes que podem acumular água, tais como: latas, garrafas, baldes, bacias etc, passar um pano grosso ou bucha nas bordas, virar de boca para baixo , acondicionar em sacos de lixo e disponibilizá-los para coleta rotineira da limpeza pública.

• Cacos de vidro no muro: quebrar os gargalos e fundos de garrafas e/ou colocar massa de cimento.

O bem estar e a saúde dos condôminos também é uma das preocupações do Sindico Profissional. Para isso, são aplicados todos os metodos de prevenção contra doenças no condomínio. Higiêne e organização são fundamentais para uma política saudável de convivência.

Solicite um orçamento agora mesmo para o seu condóminio e contrate um Profissional em Administração de Condomínios que vos trará tranquilidade e conforto:

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Nova Lei poderá conceber ao condimínio Registro Jurídico

Fique por dentro com o Sindico Profissional Autônomo sobre essa nova Lei que poderá ser aprovada que dará um Registro Jurídico opcional para os condomínios...

Em tramitação na Câmara, o Projeto de Lei 80/11 autoriza o registro dos condomínios como pessoas jurídicas de direito privado. A proposta altera o Código Civil (Lei 10.406/02) e a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).


De autoria do deputado Bernardo Santana de Vasconcellos (PR-MG), o projeto inclui na medida os condomínios existentes em desmembramentos e em loteamentos urbanos.O texto define como condomínio o conjunto de edificações caracterizado pela existência de partes exclusivas e de partes comuns, o que inclui tanto os condomínios verticais (prédios), quanto os horizontais (casas).

A opção de se constituir como pessoa jurídica, conforme o projeto, somente poderá ser exercida por decisão de, no mínimo, 2/3 dos proprietários do condomínio.

Cobrança de cotas

Na avaliação do autor da proposta, ela será uma solução para inúmeras questões envolvendo a representação do condomínio, "especialmente em ações que envolvem a cobrança e a execução de cotas atrasadas, em razão de indefinições em torno de quem deveria figurar como autor: o condomínio representado pelo síndico ou o próprio síndico."

Para Vasconcellos, o reconhecimento da personalidade jurídica dos condomínios não acarretará ameaça aos interesses dos condôminos, uma vez que a assembleia condominial continuará decidindo soberanamente sobre a gestão coletiva, autorizando ou negando poderes ao síndico. Ele lembra ainda que a personalização jurídica dos condomínios é uma prática reconhecida em outros países, como a França e o Chile.

Todas essas preocupações podem ser tratadas por alguem que entende do assunto. Um Síndico Profissional é a solução para os problemas do seu condomínio. Solicite um orçamento e veja que o custo benefício deste serviço vale a pena...

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Novo projeto de lei pretende cortar internet e TV a cabo dos inadimplentes do condomínio

 Mais uma dica do Síndico Profissional sobre os condôminos que não estão pagando a sua taxa de condomínio...

Deixar de pagar suas taxas de manutenção do condomínio em uma associação da Flórida por um tempo, poderá deixá-lo sem internet e serviço de TV.

Cortar o acesso ao e-mail, junto com sites favoritos e programas de TV, é o mais novo remédio encontrado para uma legislação que tenta colocar uma maior pressão sobre os proprietários de condomínios cronicamente inadimplentes. O projeto deverá ser retomado quando o legislativo se reunir novamente em 08 de março.

Condomínio e associações de proprietários de imóveis em todo o estado sofreram perdas de receitas devido à recessão econômica e crise das hipotecas, que têm deixado muitos proprietários incapazes ou não dispostos a pagar taxas de manutenção de condomínios.

O projeto de lei apresentado pelo senador Gwen Margolis, de Sunny Isles, é mais uma forma de tentar punir os proprietários inadimplentes, retirando amenidades.

A lei da Flórida permite agora que as associações do condomínio e proprietários proíbam os proprietários atrasados nos pagamentos do uso de áreas comuns, como piscinas e clubes. Mas esses poderes poderia ser expandido para desligar Internet e serviços de televisão paga.

No ano passado, o Legislativo reagiu aos protestos de associações exigindo mais autoridade para lidar com inadimplentes, promulgando a lei no verão passado que os proíbe de usem áreas comuns do condomínio caso estejam atrasados com o pagamento há mais de 90 dias.

O projeto de lei Margolis, SB 712, acrescenta a que a lei define as áreas comuns como as de lazer, piscinas, ginásios e salas de reuniões. Mas a lei vai além, acrescentando Internet e serviços de televisão a cabo. A lei também deixa claro que as associações não podem desligar serviços de água e eletricidade.

Todas as precauções são essenciais para o bem estar do condomínio. Para isso, o Síndico Profissional tem as melhores estratégias para previnir a inadimplência. Entre em contato conosco e solicite um orçamento para o seu condomínio:

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Qual é a melhor forma de conservação e manutenção de elevadores nos condomínios ?

Veja com o Síndico Profissional, algumas dicas de como lidar com as empresas prestadoras de serviços de manutenção de elevadores e saiba como evitar futuros problemas...

Elevadores são verdadeiros causadores de polêmicas. Quem jamais se irritou com um morador que passou "horas" segurando a porta do aparelho, que atire a primeira pedra. Mas, apesar dos inconvenientes e das fobias, a verdade é uma só: o elevador ajuda e muito. Sendo assim, como o condomínio deve agir para evitar problemas e acidentes? Sobre quem deve cair a responsabilidade nesses casos? O primeiro passo para garantir a segurança dos condôminos, além do bom senso, é poder contar com uma empresa especializada.

Cada caso tem suas particularidades, por isso é preciso analisar em qual circunstância se encaixa o condomínio. Segundo Inaldo Dantas, presidente do Sindicato dos Condomínios do Estado da Paraíba (Secovi/Sicon-PB), "em caso de acidentes, a princípio, a responsabilidade é do condomínio e é o síndico quem responde judicial e criminalmente". No entanto há exceções a esta regra.

O condomínio poderá fazer um contrato de manutenção e conservação dos elevadores com uma empresa especializada, nesses casos, esta empresa torna-se responsável pelos eventos relacionados ao aparelho. Este contrato deve ser devidamente registrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura) junto a uma anotação de responsabilidade técnica para ter validade.

A empresa deve fazer regularmente a manutenção preventiva dos elevadores. "Se ela for negligente e o síndico não tomar as providências, ele será responsabilizado por eventuais problemas", alerta Inaldo Dantas. "O elevador deixou de ser uma caixa preta. A empresa que venha a se responsabilizar pela manutenção deverá ter registro no CREA, além de seguro de responsabilidade civil", afirma Quinto Giulio Toia, gestor de negócios da Engeltech elevadores e escadas rolantes.

Outro ponto trata da importância de se conhecer pessoalmente o engenheiro técnico responsável, afim de garantir um contato mais próximo à empresa. "O síndico não pode se preocupar só com o preço dessa manutenção. Afinal, estamos falando em segurança", explica Inaldo Dantas.

Caso de emergência

O elevador é um aparelho seguro e possui entradas de ar que garantem circulação de oxigênio em qualquer situação. Em caso de problema técnico, o passageiro deve ficar calmo, pressionar o botão de alarme e aguardar. Segundo Giulio Toia, da Engeltech, nesses casos, as empresas de manutenção procuram agir com rapidez e, em poucos minutos, o problema é sanado com total segurança.

Mesmo com uma boa prestadora de serviços de manutenção, os problemas são invitáveis, para isso é que o Síndico Profissional Autônomo existe, proporcionando comodidade e solução para todos os incovenientes que ocorrem no condomínio. Solicite um orçamento e veja que o custo benefício de um Síndico Profissional é muito bom. Entre em contato conosco:

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Prevenção de enchentes em condomínio - Síndico Profissional Autônomo

Veja abaixo como a manutenção preventiva com um bom sistema de captação e escoamento de águas pluviais pode evitar muitos transtornos no seu condomínio...

Condomínios ilhados, com subsolos alagados, poços de elevadores cheios de água e bombas que não conseguem suprir a demanda. Esse tipo de cenário tem sido cada vez mais comum em São Paulo, mesmo em bairros sem tradição em enchentes. Bocas de lobo entupidas, chuvas descomunais, bairros cada vez mais adensados, com grandes áreas impermeáveis. Todas essas alternativas costumam funcionar como causa desses alagamentos. Portanto, como não é possível evitar as chuvas e suas conseqüências, é importante investir na manutenção preventiva de sistemas construtivos do condomínio.
 

A manutenção é importante para evitar danos maiores às instalações do condomínio. No verão do ano passado, uma verdadeira tromba d’água alagou todas as ruas próximas ao condomínio, em Moema. Resultado: cerca de 15 centímetros de água no segundo subsolo e água nos poços dos elevadores. O estrago só não foi maior, porque o condomínio havia recentemente desobstruído dois poços que recebem as águas de drenagem da garagem e feito revisão nas bombas dos poços de água servida. O prédio, localizado numa esquina, conta com uma comporta na saída, porque a rua já havia alagado em outras duas oportunidades. Mas, a rua de frente do condomínio nunca havia enchido, e a água veio como uma enxurrada pela rampa de entrada dos carros. Os moradores que estavam no prédio (a enchente aconteceu num sábado) correram para tirar seus carros do segundo subsolo, e nenhum veículo foi danificado. O condomínio também teve prejuízos com a limpeza, já que os dois subsolos ficaram tomados pela sujeira. 

 

As comportas de ferro colocadas nas entradas e saídas de garagem são, na verdade, uma medida paliativa, com a qual os condomínios procuram se defender. A Prefeitura alega que os alagamentos são causados pelo excesso de área coberta na região e que o sistema pluvial está sendo reestudado, incluindo a canalização dos córregos da região e o seu deságüe no rio Pinheiros. “O problema requer obras grandes e de longo prazo de execução, portanto devemos considerar que locais mais baixos do bairro continuarão a servir de piscinão em casos de muita chuva. Novamente a falta de planejamento na execução original e a permissão do adensamento na região permitiram que uma obra simples passasse a ser um problema quase insanável, tendo os moradores que conviver com o pânico quando fecha o tempo”, sustenta.

Para o engenheiro Tito Lívio Ferreira Gomide, ex-presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape/SP), prédios que instalam comportas em dias de fortes chuvas devem ter o cuidado de fixá-las bem, evitando o rompimento da instalação com a força da água. “Trata-se de uma medida preventiva de urgência”, justifica. Mesmo que a localização do condomínio não esteja sujeita a alagamentos, é imprescindível que o síndico dedique manutenção periódica a todo o sistema de captação e escoamento de águas pluviais. “Todo esse sistema deve estar operante. Para isso, devem ser realizadas a desobstrução e limpeza de calhas e condutores, de caixas de passagem, de caixas de captação do sistema pluvial, a limpeza do sistema de drenagem, que faz a captação da água do subsolo, e a limpeza e desobstrução dos buzinotes, que são as saídas dos sistemas de drenagem dos muros de arrimo”, aconselha o engenheiro. Se, eventualmente, existirem canaletas, elas também devem estar limpas e com o direcionamento desimpedido para a área correta. Sem a manutenção preventiva, somente no dia do temporal é que o condomínio sofrerá as conseqüências de ter uma calha ou outro componente do sistema entupido por excesso de folhas e sujeira. “O imóvel é um bem como um automóvel. É preciso dar atenção à manutenção para evitar danos futuros”, diz o atual presidente do Ibape/SP, o engenheiro Osório Acioly Gatto.
 

Outro sistema que não pode ser esquecido são os poços de captação de água dotados de bomba de recalque para expeli-las do prédio. É preciso verificar se o poço está limpo, e se as bombas das águas servidas estão operantes. Num eventual alagamento do subsolo, se essa bomba estiver em perfeito funcionamento, ela dará conta de retirar a água. Também as áreas permeáveis dos edifícios devem estar limpas, sem obstruções, para que a água da chuva possa ser absorvida. A recomendação é que os condomínios adotem o maior número possível de áreas permeáveis, facilitando a absorção da água pela terra.

Um Síndico Profissional tem experiência para lidar com essas questões, solicite um orçamento para o seu condomínio e desfrute dos seus momentos de lazer deixando os problemas para um profissional especializado...  

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Prevenção de assaltos em condomínios - Síndico Profissional Autônomo

Fique atento para as dicas abaixo para deixar o seu condomínio mais seguro...

O grande índice de violência nas áreas urbanas brasileiras nos últimos anos levou parte da população a optar por viver em condomínios residenciais. E a segurança é o principal motivo. Infelizmente, nem os condomínios estão conseguindo resistir à onda de assaltos e furtos em todo Brasil. Mesmo com todo o aparato de segurança, os condomínios estão suscetíveis aos ataques de bandos organizados. Resta questionar: como é possível proteger o condomínio e os seus moradores de ações criminosas?

A primeira coisa é entender como estes assaltos acontecem. Os bandidos costumam observar o funcionamento do condomínio que pretendem roubar muitos dias antes de realizar a ação. Na maioria das vezes, entram no prédio pela garagem, via clonagem do controle remoto, atrás de algum carro ou rendendo um morador.

Quando os assaltantes não entram pela garagem, sua alternativa mais constante é a própria porta da frente: de “carona” com algum morador ou aplicando golpes como o do falso carteiro, falso corretor, falso policial, falso medidor de gás, entre outros.

Por isso a portaria do condomínio deve ser o centro das atenções quando a questão é segurança. Muitos assaltos podem ser evitados com o treinamento de porteiros por empresas especializadas, que ensinam aos profissionais do condomínio determinadas lições para identificar golpes e situações de risco.

O porteiro deve sempre desconfiar de prestadores de serviços que chegam acompanhados. Antes de autorizar a entrada de qualquer pessoa ao condomínio, o ideal é ligar sempre para a empresa prestadora do serviço para confirmar a visita ao condomínio e identificar o funcionário. São pequenas atitudes que evitam grandes riscos.

Porém, é importante que o condomínio forneça ferramentas para que o porteiro possa colocar em prática as medidas de segurança necessárias. Por exemplo, se o telefone da portaria estiver bloqueado o porteiro não tem como fazer qualquer verificação.

A portaria nunca deve passar informações sobre moradores, uma vez que estas informações se transformam em “ganchos” para que os meliantes voltem e assaltem o condomínio. Um exemplo é a placa de venda. O assaltante chega em determinado horário e pergunta sobre a unidade que está a venda; dados do morador ou do proprietário do imóvel. E no turno seguinte, após a mudança do porteiro, usa essas informações para entrar no condomínio e iniciar a ação criminosa.

Outro fator importante é o investimento em ferramentas de segurança e medidas preventivas. A segurança é uma soma de fatores que inclui desde barreiras físicas e treinamento de funcionários até a cooperação dos moradores. É essencial a instalação de portões duplos nas entradas de pedestres e automóveis, insulfilme nas guaritas e câmeras nos ambientes.
 
Um dado alarmante é que 90% dos assaltos em condomínios são realizados por bandidos que não têm um prédio certo; ou seja, estão sempre em busca de condomínios vulneráveis. Normalmente, os bandidos não estão atrás de um morador especifico, mas, sim, de oportunidades. Conclui-se, assim, que quanto mais protegido for o condomínio, menos atraente ele será para os criminosos.

Outro ponto importante a discutir é a responsabilidade do condomínio em caso de assalto ou outra ação criminosa. O Poder Judiciário tem reiteradamente decidido que o condomínio não é responsável por estes roubos, salvo se ficar comprovada falha na ação dos funcionários ou se o condomínio oferecer segurança, o que precisa estar previamente descrito em convenção. A melhor saída, então, é o trabalho em conjunto entre administradoras de condomínios, funcionários e moradores para evitar ser o próximo alvo da onda de violência.

Com um Síndico Profissional atuando em seu condomínio, a segurança dos condôminos será uma de suas obrigações.  Procuramos implantar o melhor sistema de segurança conforme o que o condomínio exige. Experimente ter um profissional atuando à frente de seu condomínio e descanse na tranquilidade e comodidade de ter alguém que lhe propicie esse benefício.

Entre em contato conosco e solicite um orçamento:

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Condomínio Ecologicamente Sustentável - Modernização e integração com o meio ambiente

De todas as atividades humanas, uma das que mais geram resíduos e transtornos ao meio ambiente é a construção civil. Projetar condomínios sustentáveis é uma solução inteligente para combater esse “carma” e, ao mesmo tempo, possibilitar aos moradores que residirão ali uma experiência totalmente nova de vida e de se relacionar com o meio ambiente que os cerca.

Os condomínios sustentáveis incorporam elementos simples, mas plenamente eficazes, e são capazes de minimizar sua emissão de resíduos para o meio ambiente de forma decisiva. Com aproveitamento de água da chuva e com a reciclagem da água utilizada pelos moradores, os condomínios sustentáveis conseguem reduzir de forma dramática o seu próprio consumo de água e a necessidade do tratamento de seus efluentes e esgotos. A disposição da construção é pensada de forma a proporcionar um aproveitamento máximo da luz solar como forma de iluminação e do potencial dos ventos locais para a ventilação e diminuição considerável da necessidade da utilização de ar condicionado.

Outro impacto positivo é o baixo consumo de energia elétrica provocado pela utilização de fontes alternativas de geração de energia elétrica ou na aplicação de modernas tecnologias que visem iluminar as unidades e as áreas comuns dos condomínios sustentáveis com lâmpadas de grande eficiência e baixo consumo.
Também, como não poderia deixar de ser, o conceito de condomínios sustentáveis se deve ao aproveitamento e a reciclagem do lixo produzido pelas unidades habitacionais. Com a reciclagem sendo processada no interior do condomínio ou simplesmente executando-se uma coleta seletiva para posterior entrega para uma cooperativa de reciclagem ou a venda para uma usina.

Os condomínios sustentáveis começam a invadir as grandes cidades brasileiras e a multiplicar suas benéficas influências pelas comunidades em que estão instalados. Os exemplos de sucesso e o incentivo potencial em que acabam se constituindo, fazem desses condomínios uma verdadeira mola propulsora da sustentabilidade em comunidades inteiras. A mudança de conceitos antigos arraigados nas mentes de empreiteiros, construtores, operários, engenheiros e arquitetos envolvidos na concepção e na construção dos condomínios sustentáveis foi a grande responsável pelo sucesso da idéia e pela sua ampla aceitação por uma parcela cada vez maior da população das grandes cidades. Tornando-se comunidades eficientes, de baixo impacto e capaz de responderem muito bem a demanda de uso de sua população, os condomínios sustentáveis são um modelo a ser seguido e um excelente modo de minimizarmos os impactos provocados pela construção dessas moradias e sua posterior utilização.

A verdade é que o conceito de condomínios sustentáveis deve ser incentivado e ampliado de forma a abrigar cada vez mais empreendimentos e novos projetos que se proponham a suprir as necessidades ambientais que as grandes cidades demandam e garantir que cada morador será capaz de dar sua contribuição de forma eficaz e simples para uma melhor qualidade de vida das gerações atuais e das futuras.
Os condomínios sustentáveis já são uma realidade em muitas das grandes cidades. Mas, o ideal, é que se espalhassem por todo o país levando uma idéia de que é possível consumir os recursos naturais com responsabilidade e com o devido respeito ao planeta e ao próprio ser humano.

Todos os fatores que involvem o condomínio são de responsabilidade do Síndico Profissional, inclusive tornar o condomínio ecologicamente sustentavél.Solicite agora mesmo um orçamento do serviço do Síndico Profissional Autônomo e torne o seu prédio um exemplo de administração equilibrada e sem transtorno...

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

O que é um Síndico Profissional Autônomo ? Como ele trabalha ?

 O Síndico Profissional Autônomo é  responsável pela administração geral do Condomínio, quanto ao bem estar dos condôminos, empregados, pela eficiência dos serviços prestados por empresas terceirizadas, pela segurança e manutenção geral do mesmo, promover a integração e bem estar de todos; estabelecendo ou influenciando o processo de comunicação.

Em São Paulo Capital, essa função está em alta e está se tornando essencial em todos os condomínios para maior comodidade dos condôminos e organização interna.

A vantagem do Sindico Profissional é o conforto que esse trabalho oferece para os clientes (condomínio). Estarei pessoalmente todos os dias em horários alternativos no próprio condomínio fiscalizando e cuidando de tudo o que for necessário.
Toda a responsabilidade jurídica entre eu (contratado) e o condomínio (contratador) será feita por meio de contrato.
 
O valor será de acordo com o tamanho e a funcionalidade do condomínio.

Atuo na Baixada Santista: Santos - São Vicente - Praia Grande - Guarujá - Cubatão

Para mais informações e orçamentos entre em contato comigo:

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas