Descubra mais sobre as taxas de condomínio

Veja com o Síndico Profissional Autônomo como deve ser cobrada a taxa de condomínio...

Se você mora ou pretende morar em um apartamento,ou é dono de imóveis em condomínios tem que saber como deve ser calculada a taxa do condomínio do seu prédio para que a cobrança não seja injusta aos moradores desses imóveis.

A taxa condominial arrecadada mensalmente é destinada a cobrir as despesas de manutenção e conservação do edifício. Podem estar incluídos nestas despesas recursos para contratação de mão de obra como jardineiro, porteiro e funcionário responsável pela limpeza, energia gasta com elevadores e lâmpadas dos corredores, água, gás, produtos de limpeza, etc.

De forma geral, existem duas maneiras de estipular a taxa a ser paga. A primeira, o síndico deve somar todos os gastos rotineiros do mês e dividi-los entre todos os moradores. Desse modo, todo mês haveria uma pequena variação no valor a ser pago, mas a cobrança estaria sempre justa. Outra maneira de estipular o preço do condomínio é através da cobrança de uma taxa fixa com base na média dos gastos.

Todo mês, é cobrada a mesma taxa, mas nem sempre equivale ao valor real que foi gasto. Quando o edifício tem apartamentos com tamanhos diferentes fica um pouco mais complicado fazer o cálculo da taxa. Nesses casos, o valor é estipulado através das frações ideais que se baseiam na área construída de cada unidade. Por ela, entende-se que os apartamentos maiores consomem mais serviços e despesas e, por isso, devem pagar mais por eles.

Há também a possibilidade de ser cobrado um fundo de reservas junto com a taxa de condomínio. Esse valor extra é destinado às emergências ou reformas como, por exemplo, pintura do prédio ou troca de fiação. Para cobrar o fundo de reservas o síndico deve fazer uma reunião com todos os condôminos, explicar os motivos pelos quais haverá o aumento na taxa e expor os valores e prazos definidos. Caso não haja situação de emergência o dinheiro pode ficar armazenado ou pode ser gasto em outra obra estabelecida por todos os moradores. É válido destacar que o fundo de reservas deve ser discriminado no boleto de pagamento com o nome da obra a que se destina.

A taxa de condomínio pode sofrer também um acréscimo anual equivalente ao repasse dos reajustes ocorridos nos impostos. Neste caso, o síndico não é obrigado a discriminar no boleto e não precisa aprovação da assembleia, mas deve avisar aos condôminos sobre o aumento da taxa.

Para que tenha um equilíbrio das contas do condomínio sem que haja a cobrança de um valor muito alta, é necessário um Síndico Profissional para administrar as taxas cobradas. Solicite um orçamento agora mesmo conosco e veja que vale a pena ter um Profissional cuidando do seu condomínio:

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Tire suas dúvidas sobre seguro residencial

Confira com o Síndico Profissional às vantagens e desvantagens de contratar um plano de seguros para o seu lar...

Na esteira do crescimento econômico do País, o setor de seguros alcança importantes resultados, como o faturamento de R$8,479 bilhões em janeiro, 22,3% a mais do que no mesmo período de 2010. No mercado segurador, é unânime a percepção de que o equilíbrio da economia traça o cenário perfeito para a expansão dos negócios nos próximos anos.

Neste contexto, os seguros residenciais estão entre os destaques. O desempenho deste segmento ano passado foi 22,65% superior ao de 2009, demonstrando que o brasileiro reconhece cada vez mais a importância do produto que se revela uma importante oportunidade de ganhos para os profissionais e empresas do setor.

Todo seguro residencial possui uma garantia básica, que cobre prejuízos provocados por incêndio, queda de raio e explosão. A partir daí, existem outros tipos de coberturas, que podem ser contratadas visando proteger o imóvel contra outros riscos. Dependendo da seguradora, os clientes também têm à disposição uma série de serviços que podem ser concedidos ou contratados.

Embora seja um produto de baixo custo, o preço deixou de ser o único fator de competição entre as empresas. Para vencer a concorrência e atrair o consumidor, as seguradoras se esmeram na oferta de serviços complementares como limpeza de caixas d´água, conserto de telhado, faxineira, bombeiro, entre outros. O mercado oferece produtos com características diferenciadas, que vão da variedade de coberturas até a exclusão de riscos, como o seguro para casas de madeira.

Mas, quais são os tipos de apólice que existem? Quais são as principais coberturas? Como é calculado o valor do prêmio? Tire estas e outras dúvidas sobre seguro residencial no site www.tudosobreseguros.org.br.

Agora que você está informado sobre seguros, entre em contato conosco e solicite um orçamento dos serviços do Síndico Profissional Autônomo para o seu condomínio:

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Vale a pena ter um Fundo de Reserva no Condomínio ?

Veja agora com o Síndico Profissional a importância e os benefícios do fundo de reserva feito pelo condomínio...

O fundo de reserva, como o próprio nome indica, é um fundo diferenciado do caixa do condomínio e sua finalidade é garantir que, em meio a uma circunstância eventual e emergencial, o condomínio honrará com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias.

Cabe observar que sobre o fundo de reserva o Código Civil nada diz. Assim, sua existência, forma de contribuição e demais particularidades dependerão de expressa previsão da Convenção do Condomínio (art. 1.334, I, do Código Civil).

É certo que a verba relativa ao fundo de reserva costuma ser incluída na previsão orçamentária, apresentada e aprovada no início de cada ano na assembléa geral ordinária (art. 1.350 do Código Civil).

Não raro a Convenção Condominial rege o fundo de reserva sem, contudo, fixar as hipóteses para sua utilização, e sem estabelecer um limite máximo de arrecadação. No caso, poderá a assembléia geral de condôminos se posicionar a respeito, de modo subsidiário, mediante votação de praxe (maioria simples dos presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil), isto é, a assembléia pode estipular um teto para a arrecadação, que cessará toda vez que tal limite for alcançado, retornando apenas quando o fundo de reserva for utilizado e tiver que ser recomposto.

A praxe em termos de valor de contribuição ao fundo de reserva é fixar um percentual sobre o orçamento das despesas ordinárias.

São exemplos de despesas que devem ser cobertas pelo fundo de reserva as tidas como emergenciais e inadiáveis: consertos de vazamentos, do telhado, bombas d’água, troca de segredo do portão etc.

Dúvidas Frequentes

É muito comum a dúvida sobre a natureza do fundo de reserva, se o mesmo caracteriza despesa ordinária ou extraordinária. Como resposta, a composição ou constituição do fundo de reserva depende da contribuição dos locadores, tendo a natureza de despesa extraordinária:

Lei n° 8.245/91

Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

(...)

g) constituição de fundo de reserva.

Por sua vez, o locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando este houver sido utilizado para cobrir as despesas ordinárias, e cujo gasto tenha se dado em momento contemporâneo ao da locação:

Lei n° 8.245/91

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

(...)

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

O Síndico Profissional Autônomo irá fazer um balanço completo das necessidades do condomínio e averiguar se realmente deve ser aplicado um fundo de reserva ou não. Solicite um orçamento e veja as vantagens de se trabalhar com um Síndico Profissional:

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Quais são as consequências para quem não paga o condomínio em dia?

O Sìndico Profissional tem com uma de suas funções controlar e fiscalizar os condôminos inadimplentes. Veja algumas dicas para esse processo...

Em um condomínio, cabe a cada um de seus condôminos a obrigação de arcar com a sua parte do rateio das despesas condominiais. Assim estabelecem os artigos 1334 e 1336 do Código Civil, a seguir parcialmente transcritos:

“Art. 1334. Além das cláusulas referidas no art. 1332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;”

“Art. 1336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”

Usualmente, as convenções de condomínio adotam a fração ideal de terreno que cabe a cada uma das unidades autônomas (apartamentos, casas, conjuntos comerciais, etc) integrantes deste condomínio, como forma de definir o valor pago por cada condômino na divisão das despesas.

 Como o condomínio necessita de recursos para fazer frente às despesas com as quais se deparará no decorrer do mês, a cobrança do rateio é feita antecipadamente, ou seja, paga-se no início do mês, o valor que será gasto no decorrer desse mesmo período.

Alguns condomínios adotam a divisão da cobrança desse rateio para que os valores não sejam tão elevados no início do mês, enviando assim, aos condôminos, dois boletos de cobrança, sendo um com vencimento no início do mês (entre os dias 1º e 5) e outro, no meio do mês (entre os dias 15 e 19).

O condômino que não honra a sua contribuição arca com o pagamento da multa de 2% sobre o valor vencido e não pago, além dos juros previstos na convenção de condomínio, tudo, corrigido monetariamente conforme o índice ajustado em convenção de condomínio ou deliberado por assembleia geral de condomínio (o índice geralmente usado é o IGP-M/FGV).

No caso da convenção de condomínio não estabelecer os juros de mora que serão cobrados do condômino, o parágrafo 1º do artigo 1336 do Código Civil estabelece que os juros moratórios serão de 1% ao mês.

Vale lembrar que antes da vigência do atual Código Civil (lei 10.406/02), era a lei 4591/64 que tratava dos condomínios edilícios, e nela estava previsto que a multa moratória poderia ser de até 20% do valor da contribuição vencida e não paga.

Com a vigência do Código Civil de 2002, essa multa não mais pode ser aplicada, sendo certo que a jurisprudência (ou seja, o entendimento predominante verificado nas decisões judiciais) que trata da aplicação da multa de 20% (vinte por cento) ou da multa de 2% (dois por cento), aponta para a seguinte orientação: com relação às despesas condominiais vencidas e não pagas até janeiro de 2003 (quando então, passou a vigorar o Código Civil de 2002), aplica-se a multa prevista na convenção de condomínio (na maioria das convenções, previa-se a aplicação da multa de 20%); com relação às despesas condominiais vencidas e não pagas após janeiro de 2003, aplica-se a multa prevista no parágrafo 1º do artigo 1336, qual seja, 2%.

Se notificado a pagar o valor vencido, o condômino mantiver-se indiferente, o condomínio, por meio de seu síndico, tomará as devidas providências de cobrança que, poderão começar com o envio do boleto de cobrança para o cartório de protesto e, se ainda assim, não houver quitação da dívida, instaurar a devida ação judicial contra o devedor.

Confira esse vídeo para tirar todas as suas dúvidas:

Vale lembrar que é dever do síndico “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas” (artigo 1348, inciso VII). Portanto, a inércia do síndico quanto à cobrança desses valores poderá, inclusive, ser motivo de destituição do cargo, conforme autoriza o parágrafo 2º do artigo 1.349 do Código Civil.

Contrate um Síndico Profissional que ele tem a experiência necessária para lidar com essas situações. Solicite um orçamento e veja as vantagens:

Tel: (13) 99648-5002 / (13) - 98119-9061

E-mail:    sindico.martins@hotmail.com 

Site:   sindicoprof.blogspot.com

Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas