terça-feira, 28 de janeiro de 2014

A Importância da Convenção Interna do Condomínio


A legislação brasileira reconhece a possibilidade da coletividade condominial se  autorregulamentar por meio de uma Convenção, visando a uma convivência pacífica de todos  (artigo 9º da Lei nº 4.591/1964 e artigos 1.333 e 1.334 do atual Código Civil). Referido documento tornou-se desde 1964 essencial à constituição do condomínio.

A Convenção Condominial poderá ter o formato de uma escritura pública ou um instrumento  particular, devendo ser registrada sempre que oponível contra terceiros. Precisa ser  concebida quando do início das vendas das unidades condominiais pelo Incorporador, o qual deve fazer o depósito prévio da minuta do futuro documento (art. 32 da Lei nº 4.591/1964) no Cartório de Imóveis. Desta forma, deve a Convenção ser ratificada ou alterada na primeira assembleia de instalação do condomínio, para sua plena existência e eficácia. 

Em caso de alteração, o artigo 1.351 do Código Civil determina a necessidade de aprovação de
dois terços dos votos dos condôminos em assembleia especificamente convocada, podendo tal ato ser levado a registro. Caso não se encontre a Convenção nos arquivos do condomínio, ou ainda não seja fornecida pelo administrador (síndico), deve-se procurá-la inicialmente no próprio Cartório de Imóveis onde o condomínio está subscrito. É possível ainda buscar informações junto às atas antigas ou em Cartórios de Títulos e Documentos da região, onde poderão ser localizados os documentos arquivados em nome do condomínio.

Caso as buscas sejam negativas, é aconselhável a chamada de uma assembleia especifica para  se regularizar tal fato e regrar a vida condominial, evitando-se no futuro questionamentos ou discussões desnecessárias.

O Síndico Profissional, irá cuidar para que o bom andamento dos procedimentos internos regidos pela convenção sejam aplicados. Uma convenção escrita bem elaborada é de fundamental  importância para um melhor bem viver em comum no condomínio.

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Cleber R. Martins
Síndico Profissional
Administrador de Empresas

Vagas de Garagens nos Condomínios


O Direito tem de ser moderno e atualizado sem se esquecer de seus princípios básicos, dentre os quais o "suum cuique tribuere" (dar a cada um o que é seu). Não pode estar em rota de colisão com o progresso. O papel do Direito é o de dar segurança que é a base de todo progresso material, moral social ou corporativo.

A evolução da construção ou da engenharia destinada a solucionar as prementes necessidades habitacionais dos conglomerados urbanos colocou um xeque" no "o que é meu não pode ser seu", via dos condomínios horizontais. Ali o seu é meu na área e construção comum.

No princípio, eram os condomínios de apartamentos, residências plurifamiliares. Depois as salas comerciais e os edifícios de garagens. Por final, a coexistência necessária e cada vez mais acentuada dos apartamentos com as garagens num mesmo edifício. Os veículos promoveram uma verdadeira revolução. Passaram a ser indispensáveis, imprescindíveis e essenciais para a vida do homem e têm de estar juntos dos apartamentos. Cada vez o são em número maior. Grandes cidades já produzem edifícios residenciais com 5 (cinco) ou mais garagens para um só apartamento. É o razoável. Não é excesso, sabendo-se que a família média anda por esse número.

O homem passou a ver o apartamento mais pelas garagens do que pela habitação. Sinal dos tempos. O automóvel que veio para ajudar apresentou outro lado, ou seja, um “pomo de discórdia nos edifícios de apartamentos,” em se tratando de vagas de garagens. Todos querem as melhores e maiores. O direito remetido para ser definido nas “convenções dos condomínios” deve ser por sorteio ou escolha.

Tais decisões podem levar à acirradas disputas internas. Causam aderências e seqüelas na boa convivência que se deseja para a vida condominial. Outras soluções temos, ou seja, as garagens como acessórios determinados e fixados aos apartamentos. A área de metragem fica comum. Existem edifícios residenciais excelentes, que perderam valor em decorrência das lutas internas motivadas por disputas de garagens. Pode ser evitado.

A coisa complica-se quando as garagens são VENDIDAS A ESTRANHOS AO CONDOMÍNIO. O fato ocorre nas proximidades de prédios, que não possuem garagens bastante, para os seus veículos ou nas zonas de tendência comercial. Tais vendas são NULAS DE PLENO DIREITO. Os adquirentes poderão perder os objetos. Atendendo a uma política de bem viver evitam-se a multiplicação de condôminos e os condôminos com interesse único nas garagens e não no conjunto da vida condominial. O legislador disciplinou tanto na Lei nº 4.864, art. 5º, § 2º, com o dispositivo cogente “VEDADA SUA TRANSFERÊNCIA A PESSOAS ESTRANHAS AO CONDOMÍNIO...”

O Síndico Profissional é a melhor pessoa para resolver essas complicações, pois como um indivíduo externo, podemos trabalhar com imparcialidade nessas situações. Nos dias de hoje, realmente, a garagem se tornou um elemento indispensável para os condôminos. É função do Síndico resolver essas situações e promover o melhor andamento no condomínio.

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Cleber R. Martins
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Elevador - Modernização e Segurança

Dicas do Síndico Profissional para a melhor decisão de reforma ou troca no elevador do seu condomínio

Os elevadores de um modo geral ainda é um dos transportes mais seguros do mundo. A instalação e construção do primeiro elevador no Brasil ocorreu em 1906, no Palácio das Laranjeiras – prédio oficial do Governo do Rio de Janeiro.

No Brasil, calcula-se que há em média 270 mil elevadores instalados, a maioria com mais de duas décadas de uso. Em torno de 8 mil novos elevadores são instalados a cada ano. Este índice tende a aumentar com a fomentação da construção civil nos últimos três anos, resultando no surgimento de prédios residenciais e comerciais. A modernização técnica deve ocorrer a partir de 20 anos de uso.

Muitos condomínios são resistentes à modernização devido aos custos elevados. Mas se os cálculos forem colocados na ponta do lápis, os gastos iniciais reverterão em benefícios a curto prazo como a redução na conta da energia elétrica – em até 40% - e nas despesas com peças (na maioria das vezes com o preço elevado por estarem fora de linha), valorização imediata do patrimônio, redução no valor do contrato de conservação, além de preservar o meio ambiente e aumentar a confiabilidade no equipamento, proporcionando uma maior segurança para os usuários. Os condôminos, sejam moradores ou o próprio síndico, por falta de conhecimento técnico, têm dúvidas de quando devem realizar uma modernização. Segundo Bosco, assim que o elevador apresentar paralisações freqüentes ou despesas excessivas com peças, já é hora de começar a pensar em modernizar.

Antes de realizar a modernização dos elevadores, o síndico deve atentar-se ao tipo de aperfeiçoamento que será executado. Muitos se preocupam com a parte estética do elevador e se esquecem também do fator segurança e operacional do equipamento. Segundo Heraldo Melo, Consultor em Elevadores e Escadas Rolantes da Hertech Consultoria, a manutenção do equipamento é essencial para um funcionamento seguro e com poucas falhas. O ideal é realizar este tipo de serviço com empresas que respeitem as exigências legais e sejam cadastradas nos órgãos competentes.

Após ser amadurecida a idéia da modernização, geralmente os condomínios convidam as empresas capacitadas tecnicamente para realizar uma modernização a visitarem as suas instalações e elaborarem uma proposta. Como são empresas diferentes, cada uma oferece uma proposta de acordo com o que avaliaram e os síndicos ficam na dúvida se determinado equipamento deve ser trocado ou não e muitas vezes pecam por não contratar uma consultoria especializada que além de dar um parecer sobre a real situação do equipamento, elabora um laudo de modernização, detalhando item a item o que deve ser substituído ou aperfeiçoado para que cada empresa faça a sua proposta de acordo com essa especificação, fazendo assim, com que as propostas possam ser comparadas de maneira uniforme e com que o condomínio possa ter segurança de que está modernizando o que realmente o necessita.

Um projeto de modernização de um prédio com 6 elevadores pode chegar a R$2 milhões dependendo da modernização e por isso o gasto com uma consultoria passa a ser insignificante perto da responsabilidade que o condomínio tem na hora de contratar uma modernização. Além do mais, as consultorias têm experiência na negociação desses contratos, podendo reduzir o valor do mesmo, conseguir um financiamento maior e reduzir o tempo de entrega.

A contratação de uma boa consultoria é essencial para o sucesso do projeto de modernização. Por ser um equipamento que poucos conhecem com profundidade e pela soma de capital investido na obra, sempre vale a pena contar com uma consultoria técnica que especifique adequadamente o que deverá ser substituído no momento da modernização, de acordo com as necessidades do empreendimento, e que possa acompanhar o desenvolvimento dos serviços de montagem, realizando inclusive a inspeção de recebimento dos elevadores, checando se o que foi montado está sendo entregue conforme especificado e contratado.

A modernização traz muitos benefícios: mais segurança, melhoria na performance, eliminando ruídos e vibrações, proporcionando viagens mais confortáveis e um visual moderno na cabina.

Um Síndico Profissional sério, irá buscar a melhor forma para resolver essa situação em um condomínio. Caso o condomínio não tenha condições de custear uma reforma completa nos elevadores do prédio, cabe ao Síndico formular maneiras para resolver essa situação. Solicite um orçamento agora mesmo conosco e veja que vale a pena ter um Profissional cuidando do seu condomínio:

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